>>>NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:【Án lệ số 82/2025/AL】

 NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN: 

[1] Về quan hệ hôn nhân: Ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C kết hôn ngày ngày 06/8/2013 tại Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Định. Sau một thời gian chung sống, do tình cảm không còn nên ông, bà đều thuận tình ly hôn. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm công nhận ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C thuận tình ly hôn là có căn cứ. 

[2] Về việc xác định tài sản chung của vợ chồng: 

[3] Đối với thửa đất số 67, tờ bản đồ số 335 diện tích 261,4m2 , tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận: 

• [4] Ngày 26/9/2014, bà Trần Thị N và chị Trần Thị Huyền M (con của bà N) chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc C thửa đất số 67, tờ bản đồ số 335 diện tích 261,4m2 đất tại thôn H, xã T, huyện B với giá 130.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng S. Tại Giấy nhận tiền ngày 26/9/2014, thể hiện bên giao tiền mua đất là ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Bà Trần Thị N xác định bà chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. 
• [5] Mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc C nhưng thửa đất nêu trên được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và bà Nguyễn Thị Ngọc C không có tài liệu chứng minh đó là tài sản riêng nên Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm xác định thửa đất này là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là có căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000 và mục b Điều 3 Nghị quyết số 02/2000/NQHĐTP ngày 23/12/2000 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. 

 [6] Đối với thửa đất số 58, tờ bản đồ số 335 diện tích 291,3m2 đất tại thôn H, xã T, huyện B, tỉnh Bình Thuận: 

• [7] Ngày 09/7/2013, bà Trần Thị N và chị Trần Thị Huyền M (con của bà N) chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc C thửa đất số 56, tờ bản đồ số 3 (nay là thửa đất 58, tờ bản đồ số 335) diện tích 291,3m2 đất tại thôn H, xã T, huyện B với giá 100.000.000 đồng, hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng S. Ngày 22/7/2013, bà Nguyễn Thị Ngọc C được Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 
• [8] Ông E cho rằng 291,3m2 đất nêu trên là tài sản chung của vợ chồng nên yêu cầu được chia ½ thửa đất. Bà Nguyễn Thị Ngọc C cho rằng diện tích đất trên là tài sản riêng của bà mua từ trước khi kết hôn với ông E, nguồn tiền là của cá nhân bà. 
• [9] Tuy nhiên, theo xác nhận của bà Trần Thị N thì bà chuyển nhượng thửa đất nêu trên cho vợ chồng ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Bà Trần Thị N còn cho rằng do bà Nguyễn Thị Ngọc C nói ông E là người nước ngoài nên không được đứng tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cũng không được mua đất tại Việt Nam. 

• Theo quy định tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2003 thì người nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Do đó, chỉ có mình bà Nguyễn Thị Ngọc C đứng tên (là bên nhận chuyển nhượng) tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên và ngày 22/7/2013, Ủy ban nhân dân huyện B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bà Nguyễn Thị Ngọc C là phù hợp với lời khai của ông E và bà Trần Thị N. 
• [10] Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 09/7/2013 được ký trước khi ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đăng ký kết hôn (ngày 06/8/2013) nhưng ngày 16/4/2013, ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C đã có tờ khai đăng ký kết hôn và đã tổ chức lễ cưới vào tháng 7/2013. 
• [11] Do đó, có cơ sở xác định thửa đất số 58, tờ bản đồ số 335 diện tích 219,3m2 đất là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C. Tòa án cấp sơ thẩm xác định là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là có căn cứ. Tòa án cấp phúc thẩm xác định là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Ngọc C là không đúng. 

[12] Đối với thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3 diện tích 589,8m2 và thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335 diện tích 590,7m2 đất tại thôn H, xã T, huyện B: 

• [13] Ngày 05/10/2013, ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 cùng 08 người con chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc C diện tích 1.288m2 đất, tờ bản đồ số 335 với giá 500.000đ/m2 (trong đó diện tích 589,8m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), hợp đồng được viết bằng tay, không được công chứng, chứng thực nhưng có chữ ký của bà Nguyễn Thị Ngọc C và ông E. Khi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng ngày 08/10/2013 và ngày 08/4/2014 thì phần đất nêu trên được tách làm 2, theo đó bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B đứng tên nhận chuyển nhượng diện tích 589,8m2 đất; ông Nguyễn Kim D đứng tên nhận chuyển nhượng diện tích 590,7m2 đất (bà Nguyễn Thị Ngọc B, ông Nguyễn Kim D là anh, chị của bà Nguyễn Thị Ngọc C).  
• [14] Trên cơ sở các hợp đồng nêu trên, ngày 15/11/2013, bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B mỗi người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng nhưng đều cùng 01 thửa số 57, tờ bản đồ số 3, diện tích 589,8m2 đất và ông Nguyễn Kim D cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 08/5/2014 đối với thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335, diện tích 590,7m2 đất. 
• [15] Ông E cho rằng các thửa đất trên là tài sản chung của vợ chồng nên đề nghị được chia ½ nhưng bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D không đồng ý vì cho rằng đây là tài sản riêng của bà Nguyễn Thị Ngọc C, bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D. 
• [16] Tuy nhiên, ông Trần Minh P và bà Nguyễn Thị P1 (người chuyển nhượng quyền sử dụng đất) xác định chỉ chuyển nhượng đất cho ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C, không chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D. Ông Trần Minh P và bà Nguyễn Thị P1 trình bày bà Nguyễn Thị Ngọc C nói ông E là người nước ngoài nên không được mua đất tại Việt Nam. 
• Tại thời điểm này, Luật Đất đai năm 2003 cũng không cho phép người nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Như vậy, lời khai của ông Trần Minh P, bà Nguyễn Thị P1 và ông E là có cơ sở. 
• [17] Trên thực tế, bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D cũng không quản lý, sử dụng các thửa đất nêu trên mà do ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C quản lý, sử dụng và xây dựng căn nhà trên thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3. Khi xây dựng nhà, ông Phan Hồng K (người thi công xây dựng nhà) xác nhận ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là người trả tiền xây dựng nhà. 
• [18] Như vậy, có cơ sở xác định nhà và đất tại thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3, diện tích 589,8m2 và thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335, diện tích 590,7m2 đất là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C, không phải là tài sản của bà Nguyễn Thị Ngọc B và ông Nguyễn Kim D. 
• [19] Tòa án cấp phúc thẩm cho rằng chỉ có ½ thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3, (diện tích 589,8m2 đất/2) là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C, còn ½ thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3 (diện tích 589,8m2 đất/2) là tài sản của bà Nguyễn Thị Ngọc B và thửa số 57, tờ bản đồ số 335, diện tích 590,7m2 đất là tài sản của ông Nguyễn Kim D là không có căn cứ. 
• [20] Tòa án cấp sơ thẩm xác định các thửa đất nêu trên là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là đúng. Tuy nhiên, tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 15/11/2013 thì thửa số 57, tờ bản đồ số 3, diện tích 589,8m2 đứng tên bà Nguyễn Thị Ngọc B và thửa đất số 57, tờ bản đồ số 335 diện tích 590,7m2 đất đứng tên ông Nguyễn Kim D nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét tính hợp pháp của 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên là chưa giải quyết triệt để vụ án. 

[21] Về việc phân chia tài sản chung: Tòa án cấp phúc thẩm chia công sức đóng góp của mỗi bên trong việc tạo dựng tài sản là các thửa đất theo tỷ lệ bà Nguyễn Thị Ngọc C được hưởng 70%, ông E được hưởng 30% là chưa đảm bảo quyền lợi của ông E và không phù hợp với nguyên tắc chia tài sản chung của vợ  chồng theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng công sức đóng góp đối với quyền sử dụng đất của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C là ngang nhau nên chia đôi giá trị quyền sử dụng đất là có căn cứ. Riêng về giá trị nhà, Tòa án cấp phúc thẩm xác định căn nhà xây dựng trên thửa đất số 57, tờ bản đồ số 3 là tài sản chung của ông E và bà Nguyễn Thị Ngọc C nhưng cho rằng khi xây dựng nhà ông E bỏ đi nơi khác sống, một mình bà Nguyễn Thị Ngọc C xây dựng hoàn thiện ngôi nhà nên chia cho ông E được hưởng 20% giá trị ngôi nhà là phù hợp. 

[22] Về việc định giá tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại Tòa án cấp phúc thẩm: trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm đã căn cứ Chứng thư thẩm định giá ngày 07/6/2017 của Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M để xác định giá trị quyền sử dụng đất (gồm thửa đất số 58, 67, 57) là 1.871.856.000 đồng, công trình xây dựng và tài sản trên đất là 1.232.570.000 đồng. Ông E cho rằng việc định giá của Tòa án cấp sơ thẩm là không đúng nên đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm tiến hành định giá lại các tài sản nêu trên. 

• Tòa án cấp phúc thẩm đã ủy thác cho Tòa án nhân dân tỉnh Bình Thuận tiến hành định giá lại đối với nhà đất đang tranh chấp nhưng cho rằng do bà Nguyễn Thị Ngọc C không hợp tác nên không định giá lại được. Vì vậy, đại diện theo ủy quyền của ông E là bà Lê Nguyễn Vi V mời Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá M định giá lại tài sản thì giá trị quyền sử dụng đất là 3.825.172.400 đồng, công trình xây dựng và tài sản trên đất là 1.232.555.089 đồng (theo Chứng thư thẩm định giá ngày 25/10/2018). Tuy nhiên, Tòa án cấp phúc thẩm xác định việc định giá lại tài sản nêu trên là không cần thiết và giải quyết trên cơ sở kết quả định giá tài sản của Tòa án cấp sơ thẩm là không bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của ông E. 

Vì các lẽ trên, 

>>>QUYẾT ĐỊNH: